Nullità del patto con canone maggiorato anche nelle locazioni non abitative

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Nullità insanabile dell’accordo simulatorio sul canone, ma il contratto rimane valido (SS.UU. 23601/2017)


CANONE. Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 23601 del 09.10.2017 hanno risolto la questione sulla configurabilità o meno di una sanatoria della nullità dei contratti di locazione ad uso diverso da quello di abitazione, nell’ipotesi di tardiva registrazione dello stesso e/o del contestuale e separato accordo recante un canone maggiorato rispetto a quello indicato nel contratto registrato.

Analoga questione è già stata affrontata dal Supremo Consesso nella diversa fattispecie delle locazioni ad uso abitativo con la sentenza Cass. S.U., 17 settembre 2015, n. 18213, nella quale ha statuito che il contratto di locazione ad uso abitativo non registrato è affetto da nullità sanabile con efficacia ex tunc nel caso di registrazione postuma dello stesso, mentre il separato accordo avente ad oggetto un canone di locazione maggiorato rispetto a quello riportato nel contratto di locazione registrato, è viziato da nullità insanabile anche in caso di registrazione dello stesso, non potendo una parte invocare tutela giurisdizionale dinanzi ad una Corte suprema di un paese europeo adducendo apertamente ed impunemente la propria qualità di evasore fiscale, e sia proprio la Corte di legittimità ad affermarne la liceità.

Ebbene, lo stesso principio è stato applicato dalle Sezioni Unite anche al contratto di locazione ad uso non abitativo, riconducendo ad unità la disciplina delle nullità e della (eventuale) sanatoria di tutti i contratti di locazione, ad uso abitativo e non.

In particolare, con specifico riguardo alle locazioni non abitative, le Sezioni Unite hanno affermato che “…in caso di omessa registrazione del contratto contenente la previsione di un canone non simulato ci si trova di fronte ad una nullità testuale L. n. 311 del 2004, ex art. 1, comma 346, sanabile con effetti ex tunc a seguito del tardivo adempimento all’obbligo di registrazione.” Nel caso, invece, di simulazione relativa del canone di locazione e quindi del contratto regolarmente registrato che però reca un canone inferiore rispetto a quello convenuto dalle parti per finalità di elusione fiscale “…si è in presenza, quanto al cd. “accordo integrativo”, di una nullità virtuale insanabile, ma non idonea a travolgere l’intero rapporto – compreso, quindi, il contratto reso ostensibile dalle parti a seguito della sua registrazione.

In buona sostanza, sia per le locazioni abitative che per quelle non abitative, l’omessa registrazione del contratto determina la nullità dello stesso, ma tale invalidità rimane sanata con effetto retroattivo sin dalla sottoscrizione del contratto nel caso di sua registrazione postuma. Nel caso, invece, di simulazione del canone, il patto con il quale le parti convengono un canone maggiorato rispetto a quello contenuto nel contratto registrato, è affetto da nullità insanabile, ma tale invalidità non travolge l’originario contratto contenente il canone inferiore, che il conduttore sarà tenuto a corrispondere al locatore in luogo del superiore concordato.

A sostegno della decisione, le Sezioni Unite hanno chiarito che una pattuizione a latere non registrata destinata a sostituire la previsione negoziale del canone simulato con quella di un canone maggiore rispetto a quello formalmente risultante dal contratto registrato, disvela la finalità di elusione ed evasione fiscale e, dunque, una causa concreta illecita per contrarietà a norma imperativa (ex art. 1418 c.c., comma 1), intendendosi per causa concreta lo scopo pratico del negozio e la sintesi degli interessi che lo stesso è concretamente diretto a realizzare, al di là del modello astratto utilizzato.

A ciò consegue un vizio genetico dell’accordo simulatorio e nello specifico una nullità virtuale intrinseca e insanabile ex art, 1423 cc, in quanto inequivocabilmente volta a perseguire lo scopo pratico di eludere (seppure parzialmente) la norma tributaria, avente carattere imperativo, sull’obbligo di registrazione dei contratti di locazione. Neppure la registrazione dell’accordo potrà sanare la nullità, non derivando quest’ultima dalla mancata registrazione (situazione suscettibile di essere sanata con il tardivo adempimento), ma, a monte, come detto, dall’illiceità della causa concreta del negozio.

Quanto alla sorte del contratto registrato contenente il canone simulato, le Sezioni Unite, nel fare riferimento all’art. 79 L. n. 392 del 1978 (legge equo canone), applicabile alla specifica fattispecie delle locazioni non abitative, ne ha modificato la lettura “…nel senso che il patto di maggiorazione del canone è nullo anche se la sua previsione attiene al momento genetico e non soltanto funzionale, del rapporto“. Ma tale nullità virtuale insanabile, come già riferito, non appare idonea a travolgere il contratto reso ostensibile dalle parti a seguito della sua registrazione.


Cosa fare se l’inquilino è moroso e il contratto di locazione non è registrato

 


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