Cosa fare se l’inquilino è moroso e il contratto di locazione non è registrato

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Come ottenere il pagamento di tutti i canoni anche se il contratto di locazione è nullo per omessa registrazione


Premettendo che la mancata registrazione del contratto di locazione, ai sensi dell’art. 1 comma 346 della Legge n. 311 del 2004, determina la sua nullità per violazione di norme imperative ex art. 1418 c.c., esiste comunque un rimedio per ottenere il pagamento di tutti i canoni dovuti dall’inquilino moroso. Tale rimedio consiste nella registrazione tardiva del contratto di locazione che sana il contratto sin dalla sua sottoscrizione.

Ciò è possibile perché la nullità del contratto di locazione per omessa registrazione è una forma di invalidità atipica e per la stessa sono previste specifiche forme di sanatoria dalla legislazione  in materia succedutasi nel tempo e dall’istituto del ravvedimento operoso.

Del resto, la tardiva registrazione del contratto di locazione, che determina la sanatoria della nullità del contratto di locazione con effetti “ex tunc”, è implicitamente ammessa dalla normativa tributaria, la cui finalità è quella di contrastare l’evasione fiscale mantenendo stabili gli effetti negoziali voluti dalle parti. (Cass., Sez. 3, Sentenza n. 10498 del 28/04/2017).

Tanto è stato confermato dalla Sesta Sezione della Corte di Cassazione con l’ordinanza del 06-09-2017, n. 20858 che ha rigettato la domanda dell’inquilino volta a ottenere la restituzione delle somme versate a titolo di canoni di locazione per il periodo anteriore alla registrazione del contratto sulla base della pretesa nullità del rapporto per tale periodo.

Quindi, se l’inquilino è moroso e il contratto non è stato registrato non resta che ricorrere alla registrazione tardiva, che nel sanare il contratto sin dalla sua sottoscrizione, obbliga l’inquilino a corrispondere tutti i canoni rimasti impagati sin dalla sottoscrizione del contratto e non legittima quest’ultimo a richiedere il rimborso di tutte le pigioni corrisposte al locatore nel periodo anteriore alla registrazione del contratto di locazione.


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